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郑州商业用房库存能卖7年多 经营户或被停业

数据显示,二七区商业用房库存量最大   从11月18日起,椒江区开展“门前三包”专项整治,15条严管街上的经营户若被两次“点名”,将面临停业整改。   目前,椒江区行政执法分局已经完成了15条“严管街”沿街经营户的“门前三包”责任书签订工作,但仍有不少经营户尚未严格按照责任书做好“三包”工作。   郑州商业用房库存量依然较大,目前去库存周期达到88.7个月,其中,二七区存量最大。   郑州商业市场的风险和泡沫是否会随着“闭店”现象进一步加剧?投资的商铺是否成了“不良资产”?河南商报记者深入市场为

郑州商业用房库存能卖7年多 二七区库存量最大

  数据显示,二七区商业用房库存量最大

  从11月18日起,椒江区开展“门前三包”专项整治,15条严管街上的经营户若被两次“点名”,将面临停业整改。

  目前,椒江区行政执法分局已经完成了15条“严管街”沿街经营户的“门前三包”责任书签订工作,但仍有不少经营户尚未严格按照责任书做好“三包”工作。

  郑州商业用房库存量依然较大,目前去库存周期达到88.7个月,其中,二七区存量最大。

  郑州商业市场的风险和泡沫是否会随着“闭店”现象进一步加剧?投资的商铺是否成了“不良资产”?河南商报记者深入市场为您打探和分析。

  【数据】

  郑州商业用房

  库存压力巨大

  前几年,郑州商业地产处于爆发期,众多项目集中入市,形成了阶段性供给高峰。这方面,郑州商业用房库存表现比较明显。

  来自郑州市房管局的统计数据显示,今年11月,郑州商业用房供应量为19.61万3。仍龀?0%。但从销量来看,和供应有较大差距,月内仅去化3.8万3。山涣客认陆?8%。

  郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后,10月份大幅反弹,11月份虽然有所回落,但供应量依然高位运行。截至12月,郑州商业用房累积库存达到361.91万3。凑战?个月月均4.08万3〉娜セ俣燃扑悖セ芷谛枰?8.7个月,去化压力巨大。

  分区域来看,二七区以94.89万3〉目獯媪课痪拥谝唬浯问墙鹚?9.73万3。性⒐艹乔⒅6虑⒏咝虑目獯媪糠直鹞?9.46万3 ?9.23万3 ?4.92万3 ?7.06万3 T谒星蛑校菁们途目獯媪孔钚。鲇?2.41万3 ?.37万3 ?/p>

  以此数据来看,未来商业的生存状态会异常艰辛,商业市场的风险和泡沫也是存在的。

  【观点】

  闭店现象要区分来看

  今年以来,“火锅店”“小龙虾店”闭店现象一波接着一波。今年年中,郑州市东风路和文博东路交叉口附近众多餐饮店大规模闭店,让外界对实体店有了不同的猜想。库存高企,再加上闭店潮,让商铺成了“众矢之的”。

  12月29日,河南商报记者在郑东新区走访时发现,空铺现象仍然存在,但店铺转让并不多。在金水东路沿线某地产项目附近,多数底商正在进行紧张施工,已经开门营业的有烟酒店、办公用具店、土特产店等,甚至还有创业孵化机构租下了整个地面一层。而在高铁区域,诸如茅台酒文化展览馆、豪车销售、奢侈品店等主打高端产品的店铺不在少数。

  对于这种现象,RET睿意德策略顾问邓壮最近也走访了多个项目,有不同的看法。

  他说:“虽然郑州出现局部关店现象,但这仅限于个别地段差、缺乏规划和后期管理、人口导入出现问题的新区。而在繁华的商业区,商铺却经营良好,一些租金增速较为合理的项目,仍旧能够稳定经营,商铺价值很难受到影响。”

  邓壮分析称,新常态经济大环境下,中国目前正处在从出口导向向内需导向转型、从低端传统制造业向高端制造业转型时期。在这样的市场环境下,商铺所容纳的业态、品牌也悄然发生着改变,盈利能力强、品牌档次高、有特色的商家,正在加速进入,而低端业态、品牌正在被租金的增长淘汰出局。

  目前在郑州出现的只能说是零星闭店问题,对于本就不具备优质商业发展潜质的项目,无论是现在还是未来,闭店都是正常现象,因此要区分来看。

  【分析】

  郑州商铺市场将出现两极分化

  先看一个RET睿意德在9月份举的郑州商铺投资价值分析的例子。

  比如说蓝堡湾,它的静态投资回报是4.5%,和曼哈顿、中原万达比,蓝堡湾当时销售价格较高,因此,其静态回报是偏低的。但随着高端人群的进入,以及后期项目完工,其租金也有很大提升。

  除了项目购买的价格和租金的回报,未来人口的导入、交通的改善、城市扩容等因素也会使“边缘区域”变成“核心区域”,这些都会影响到商铺的投资价值。

  在上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来,郑州的发展有明显的后发优势,因为人口红利仍然在持续强劲释放,这对商业发展、商铺价值的提升仍然具有巨大的促进作用。从产业发展角度来看,大量企业进入郑州,产业创造就业的前景较好,能够为人口导入提供优越条件。

  邓壮说,从收益率的角度来看,现阶段市场带有主动调低预期、稳步转型发展的特点,其实中长期商业发展是被普遍看好的,即使今年低了一点,在调整结束步入正轨后,也会出现补偿性回调。

  记者在\w崦路、陵园路等路段逛了一圈,看到一些早餐店、鲜花店、水果店还有不同程度的出店经营、占道经营等现象。附近的环卫工人介绍,一些餐饮店、水果店前垃圾成堆,店主很少自己将其送到垃圾桶内,环卫工人来来回回要扫很多趟。

  邓壮预测,未来,郑州商铺市场将出现两极分化的现象,有大型集中商业带动、业态规划因地制宜、客群定位精准的项目,其发展大多有可持续性,后期租金上涨、资产升值潜力较大;在前期定位阶段思考不充分,而出现同质化甚至较大定位偏差的项目,未来的销售和租赁都会出现问题。

  为了加强管理,椒江区已于日前发布整治通告,对城区经营户门前“三包”落实情况开展专项整治。本次整治将由区同创办牵头,工商、住建、食药监、行政执法等部门联合参与,执法部门将对未按要求落实该制度的责任单位进行限期整改,如整改不到位的将再次责令限期整改,经两次责令整改仍不到位的,限令停业整改,直至取消从业资格。

  据了解,“门前三包”是指临路(街)所有的单位、门店、经营户需担负的市容环境责任“三包”,即包洁化、包绿化、包序化,确保门前环境卫生清洁,绿地整洁,无乱设摊点、乱搭建、乱堆放等行为。

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