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北京自住房可出租禁打隔断 不惜高溢价拿地

北京多个自住房进入选房签约阶段,自住房能否出租?记者昨日获悉,由于政策条款和合同中都没有明文禁止自住房出租,因此在执行中,自住房项目可以用于出租。   自住房转让后不得再次购买 制图 司婉靖   “自住房是自住型商品房,性质是商品房,不是经适房,因此不需要限制其出租、用于居住的行为。”参与制定自住房政策的相关负责人表示。当然,如果擅自改变居住用途,如出租商用,或是擅自打隔断等,肯定是不允许的。   目前北京自住房的政策规定显示,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。购房

  北京多个自住房进入选房签约阶段,自住房能否出租?记者昨日获悉,由于政策条款和合同中都没有明文禁止自住房出租,因此在执行中,自住房项目可以用于出租。

  自住房转让后不得再次购买



制图 司婉靖

  “自住房是自住型商品房,性质是商品房,不是经适房,因此不需要限制其出租、用于居住的行为。”参与制定自住房政策的相关负责人表示。当然,如果擅自改变居住用途,如出租商用,或是擅自打隔断等,肯定是不允许的。

  目前北京自住房的政策规定显示,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。

  17自住房项目启动网上申购

  北京市房协相关负责人称,对于目前执行政策中“转让增值”的解读,应该是交易,而非市场上传闻的出租获利。“按照这一条政策,购房人取得房产证转让,从增值部分获利按照购房时价格差价的30%缴纳土地收益。这样的条件限制,意味着自住房转让的范围,应该是产权转让而非使用权转让。”

  同时,记者注意到,在已签约的自住房购房合同时,也没有约定双方不能出租。

  来自北京房地产业协会的数据显示,截至上周日,北京已经实现了47个自住房项目的供应,可以提供4.9万套房源。其中17个项目已启动网上申购,能提供20790套房源。

  ■ 相关新闻

  非优先家庭纳入自住房摇号

  14日,当代采育满庭春自住房项目将进行二次公开摇号。这是北京首个举行第二次摇号的自住房项目。此次摇号还首次将非优先家庭也纳入摇号范围。

  当代采育满庭春项目位于大兴区采育镇,可以提供自住房1482套,该项目售价为9500元/平方米。

  此前,该项目曾于上月21日举行首次摇号,但摇中家庭的弃选比例较高,最终1482套房源并未被全部选购,因此需要举行二次摇号。统计显示,截至8月12日17时,该项目剩余房源728套。记者马力

  @华西都市报:今年,川内二级城市开发商在成都拿地凶猛,让大量品牌房企在经过多轮竞价后,不得不选择退出。截至目前,成都房地产市场至少有20家房企来自川内二级城市,仅今年1月1日至11月30日,就有不少于8家房企进入成都拿地。
川内二级城市开发商纷纷来蓉圈地成了近期成都楼市的热议话题。特别是今年11月,成都土地市场井喷,不少竞拍土地的开发商名气并不大,但都表现出志在必得的决心。二级城市开发商纷纷进军成都,他们作为一股强大的楼市力量影响2014年成都楼市的格局。
拿地志在必得
拍卖会力压品牌开发商
  2013年6月14日,邦泰集团以425万/亩溢价21.4%成功竞得双流县西航港街道九龙湖社区1、7组地块。此次竞拍的成功,标志着邦泰集团正式进军成都楼市。
  2013年8月14日,手持80号竞价牌的蓝润地产再一次让成都地产业界强化了对它的印象。
  川内二级城市开发商今年在成都拿地凶猛,让大量品牌房企在经过多轮竞价后,不得不选择退出。截至目前,成都房地产市场至少有20家房企来自川内二级城市。而今年1月1日至11月30日,就有不少于8家房企进入成都拿地。
  “今年在一些热门地块的出让过程中,二级城市开发商表现出的活跃度丝毫不逊色于知名品牌房企。”吉信行董事、总经理潘海分析认为,近几年,成都相对稳定的市场环境、越来越强的对外影响力、辐射力、吸引力,都是吸引二线城市开发商进军成都的重要因素。
  业内人士认为,作为川内二级城市开发商,要有更大的发展空间,要走向全国,第一步就是挥师成都。成都现在作为新的一线城市,其云集了国内外大量品牌开发商,其开发理念、产品思维等各方面,都有二线城市开发商学习的地方,只有在成都站稳了脚跟,才有可能再进一步,进军全国市场。
不惜高溢价拿地
二线围城 开发商底气何在?
  近年来,逐渐推高的地价,让土地拍卖市场已经成为品牌企业的专场。这使得一些中小型成都本土老牌房企销声匿迹,渐渐退出本行业。然后以蓝润、明宇、雄飞为代表,发迹于二线城市的开发商突进成都,在土地市场和众多品牌房企贴身肉搏,甚至不惜高溢价拿地,他们的底气在哪里?
  蓝润,以高周转取胜。据蓝润相关负责人透露,成都本土龙头蓝光是蓝润学习的对象。蓝光目前从拿地到开盘,周期是4.5个月,而蓝润地产通过严格的内部管理,合理的开发流程将拿地到开盘时间控制在6个月左右,这在全国开发商中也难能可贵。蓝润成功的关键在于将项目客群定位于刚需群体,在户型上进行创新,兼顾舒适性和功能性,以合理总价和单价吸引刚需客户。
  而明宇作为南充房地产市场的佼佼者,突进成都后,以酒店开发独辟蹊径,带动整个项目销售,在强手如林的房地产行业站稳脚跟。目前的明宇金融广场已经成为东大街的地标之一。以酒店开发带动项目的写字楼和商业销售,用酒店的高消费人流保证商业的繁荣,带动写字楼的投资价值。这种多维一体的房产开发模式在业内很常见,最常见的就是城市综合体。
  余下的一些来自于二线的开发商都有自己的独特资源和开发模式,得以在成都立足、壮大。成都市场不仅是这些二线开发商的一个新跳板,一个新征程,更是一个新挑战和新考验。“没有金刚钻,不揽瓷器活”,所有准备进入成都的二线开发商必须做足功课,以独特优势,差异化竞争才能站稳脚跟。华西都市报记者姚长寿马治鹏

机构谈二级围城
  刚需市场的操作空间将缩小

思源经纪副总裁、成都公司总经理廖建华
  二级城市的开发商进军成都市场的优劣势都比较明显。优势方面主要有两点:一是作为省内房企,他们在对成都的文化底蕴和风俗习惯以及客户偏好的理解和把握上有感觉和经验;二是大多数二级市场开发商规模不大,体制和机制比较灵活,对市场的需求和形势变化的适应性较强。另一方面却是难以回避的不足:企业规模还不是很大,资金上或多或少也存在压力,品牌认可度低;成都土地市场竞争激烈,他们拿地相对困难。
  短期来看,二级城市开发商的这种惯用模式是适应当前市场需求和资金环境的。但长期来看,二级城市开发商过去惯用的开发模式或将面临转型,未来或可以从注重产品品质和差异化竞争中寻求突破。原因主要有以下两方面:一方面,调控政策转向市场化和长效机制,自住型住房概念的提出预示着未来政府将更多地承担起居民的住房“刚性”需求,未来开发商在刚需市场的操作空间缩小。另一方面,金融改革迫使银行收紧开发贷,中小房企的融资环境恶化,资金使用成本增加,加剧了行业的“洗牌”速度。
  华西都市报记者李晖
站稳脚跟再谋跨区域发展

正合地产董事长 毛勇
  二级城市开发商,相比深耕成都多年的开发商,更加灵活,基本以住宅开发商为主,较少涉及专业难度更大的综合体开发商(除了明宇)。对于二级城市开发商来说,资金实力不够强,不具有品牌优势,对成都的市场理解相对有限,产品打造能力还有待市场检验。
  在成都快速拿地、快速开发、大量供应刚需产品,二级城市开发商的惯用开发模式可以让他们快速在成都市场站稳脚跟,但省内二级城市开发商有魄力、有创新,敢于打拼,值得尊敬。特别是像蓝润,已经快速进行多项目运作,并取得较好的销售业绩,也在成都市场上形成一定的口碑。当然,想像蓝光一样,走出四川走向全国,依然有很长很长的路。对于二级城市的开发商,最重要的还是先在成都站稳脚跟,并实现一定的品牌价值,再考虑跨区域发展。
  华西都市报记者符小晓
二级城市开发商实力不容小觑

吉信行董事、总经理 潘海
  应该说,二级城市开发商进军成都是一种趋势。第一,相比成都市场,二三线城市的市场容量相对较小,随着许多二线城市开发商企业规模的逐渐扩大,进入成都以谋求更为广阔的发展前景是许多企业战略发展的要求;第二,近几年调控持续,在宏观政策的调控环境下,二三线城市可能会出现量价不稳的现象,成都相对稳定的市场环境也是吸引二线城市开发商的重要因素;第三,成都近两年发展迅速,对外影响力、辐射力、吸引力不断增强,发展机会多,对于二线城市开发商而言具备很强的吸引力。
  实际上,来自川内二级城市的这些开发商实力都是比较强的,具备相当的竞争能力,普遍具有资金成本控制较好,有雄心壮志发展战略等特点,但是在面对成都这个崭新的市场环境时,他们对本土市场和客户的了解程度相对较弱;另外,在短时间内,本土资源整理利用方面也可能是一个瓶颈。
  从目前的情况来看,快拿地快开发是部分企业的开发特点,在二三线城市可能项目资金投入相对较小,但是在成都,土地、开发、运营成本相对较高,对发展商的资金筹措能力和流动性要求更高,这一点可能是开发企业能否步步为营步步高升的关键了。
  华西都市报记者符小晓

开发商谈二级围城
  二级城市开发商:以成都作为布局全国的发力点
  近期,包括蓝润在内的许多二级城市开发商积极在成都拿地、布局。他们在谈及如何看待川内二级城市开发商剑指成都时纷纷表示,成都作为中国楼市重镇,对于二级城市开发商而言积极布局成都,对树立企业品牌形象有着非同寻常的意义。

继续布局成都城东
  富临集团成都皓临置业有限公司康健
  早在1996年,富临就开始在成都布局发展。从1997年开始,相继开发了富临花园、富临大厦、沙河新城、清江雅居、美丽天城、成都A区及2011年战略转型作品“富临理宫”。可以说富临作为二级城市品牌开发商,通过成都布局发展逐步向一线城市品牌开发商转变。这种布局和转变,也是代表大多数二级城市开发商的发展思路。谈及二级城市开发商布局成都的看法时,富临集团成都皓临置业有限公司策划经理康健表示,成都已经由西部的一线城市,成为全国的一线城市,城市的发展带给开发商是由区域品牌走向全国品牌的快速通道,对于川内二线城市的开发商而言,布局成都,相当于是二级城市开发商塑造全国品牌着力点和跳板。
  对于未来的规划,康健表示,2014年还将继续坚持布局城东,深耕成华的发展思路。

以成都作战略据点
  恒河控股董事长刘自新
  恒河控股在四川南充深耕13年,先后在这个成渝经济区北部中心城市、川东北区域中心城市,四川第二大人口城市开发了恒河·模范步行街、恒河·阳光家园、恒河·阳光威尼斯,恒河·地中海蓝、恒河·罗曼威森、恒河·常春藤大院、恒河·外滩1号、恒河·嘉陵江东岸等十余个项目,总开发面积累计已达300万平方米,且每个项目在开盘后均受到追捧并迅速售罄。
  在成为川北重镇地产龙头之后,恒河控股于2013年正式进军成都,一举拿下建设路商圈黄金地段22.8亩的电子宾馆地块,意味着恒河“立足南充、布局西南、面向全国”的企业战略发展目标迈出了坚实的一步。2013年是很重要的一年,恒河控股实现了一次重要战略转移。
  恒河“布局西南”战略启动后,公司将以成都为战略据点,不断在成都拿地发展,未来开发重心将会在成都市场,同时加快在南充的发展步伐。华西都市报记者孙诗琪

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