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政策卡脖 房企借壳及再融资有望重启?

葡京娱乐 http://www.vertu888.com/Kg2ra/ “现在政策对于户型的设计卡得越来越紧了,我们这个户型,应该算得上是政策收紧后的最后一批了。”最近,不只一家开发商对记者如是表示。   大阳台、双层挑空露台、大设备阳台、花池、入户花园、飘窗……这些之前开发商用来“偷面积”的空间,如今都有了严格政策限定,这就使得今后户型变通空间越来越小。   近期,绿地集团将借壳金丰投资在A股上市的传闻,引发了业界对“重启”的期待和争议。图/CFP    120方变出200方空间   近日,

  葡京娱乐http://www.vertu888.com/Kg2ra/“现在政策对于户型的设计卡得越来越紧了,我们这个户型,应该算得上是政策收紧后的最后一批了。”最近,不只一家开发商对记者如是表示。

  大阳台、双层挑空露台、大设备阳台、花池、入户花园、飘窗……这些之前开发商用来“偷面积”的空间,如今都有了严格政策限定,这就使得今后户型变通空间越来越小。

  近期,绿地集团将借壳金丰投资在A股上市的传闻,引发了业界对“重启”的期待和争议。图/CFP

  120方变出200方空间

  近日,杭州下沙金沙湖板块的楼盘和达御观邸,正式对外开放了其样板房。这个楼盘户型为89、132、138平方米高厅叠墅,之所以自称为“墅”,是因为大部分的房源为5.8-6.2米层高跃层,最大6-7.2米南向面宽,最大拓展空间可达50%以上。不同于很多只是号称跃层但实际层高很低的楼盘,御观邸这样的层高,实际上已经是超过了两层标准层高。这就使得开发商在户型设计上,有了更多长袖善舞的机会。

  如御观邸89平方米的A户型,下层设置了客厅、餐厅、厨房间和入户花园,其中入户花园和挑高阳台都是不算面积的可拓展空间,而楼上则设置了主卧、次卧、书房和卫生间,同时还有一个走入式衣柜。值得一提的是,次卧、主卧和半个卫生间,都是因为楼下挑高隔出来的,不算面积。销售人员介绍,这个89平方米的户型,最终可实现128平方米使用面积,而132平方米户型的可利用空间竟高达190多平方米,实际得房率超过140%。

  而位于临平山南的雍熙山最近也正式对外进行了认筹,很多人对这个楼盘的户型设计留下了深刻印象。据了解,雍熙山首期推出8号楼和12号楼,其中12号楼为90平方米平层,可享受独立门厅,因为赠送面积比较多,所以做出了各个功能空间都还宽敞的三房两厅两卫。

  最值得一提的还是8号楼的120-125平方米跃层。这个户型在拓展空间上简直已经做到了极致。120平方米左右的空间,实际可使用面积可以达到180-200平方米。这个户型被划分成两层,因为总层高达到5.6米,做成两层也并不显压抑。120平方米的中等户型,被做出了楼上楼下排屋式的感觉。

  同样在临平,由广宇房产开发的鼎悦府项目,户型设计也很有优势。如该楼盘一个130平方米的户型,同样做成了楼上楼下的跃层,设置了四房两厅三卫一厨两阳台,除了挑空客厅,这个户型还配了挑高露台,方便购房者在装修时隔成两层,拓展空间之用。从拓展后的装修参考图可以看到,一层设置了豪华厨房、入户玄关、餐厅、客厅和一个卧室,其中客厅还配置了一个生活阳台。卧房有景观飘窗,可拓展空间达17平方米。而二楼的可拓展空间显然比较大,除了一个卧室,书房、主卧、走入式衣帽间都是拓展后的面积,可拓展面积约40平方米。这样一来,该户型的总可拓展面积达到了约60平方米。

  层高控制逐步趋严

  值得一提的是,这种可拓空间极大的户型,今后将越来越稀缺。

  去年7月,杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》,其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要,可适当增加至3.4米),低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米,当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等,若起居室(厅)层高在户内通高时,可按其实际面积计入容积率。

  对于地下空间,也有规定。即地下室层高2.2米以上,室外地坪为基准。地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。此外还规定,在这之前土地已出让但方案尚未批复的项目,虽然允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准,但其比例原则不超过其标准层面积的40%(在方案中明确)。

  许多人在看房过程中也许会有这样的感觉:越靠近市中心,户型可拓展空间越小,而在一些郊区板块,反而能看到一些让人眼前一亮的创新户型。不过今后远郊楼盘的创新户型,也会越来越少。

  以余杭为例,根据杭州市规划局余杭规划分局[2011]40号文件《关于建筑工程容积率和建筑密度指标计算规则说明(试行)的通知》(以下简称《通知》),“大户型跃层式、低层住宅的起居室(厅)层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外”中的大户型,明确以建筑面积120平方米(含)为标准,建筑面积小于120平方米以下的,其起居室(厅)通高层高超过4.5米(含)的,按1.5倍计算容积率。这就意味着,今后只要是建筑面积小于120平方米,超过4.5米的层高,在规划审批时就要算1.5倍的面积。这自然就会打消开发商的热情,120平方米以下的小户型跃层将可能会绝版。

  此外,余杭区还规定,建筑物内单层层高不足2.2米,算一半面积;单层层高超过2.2米(含)的,算全部面积。而在此前,层高不足2.2米是不计算面积的。

  飘窗阳台也有限令

  对于飘窗、阳台、花池等空间,杭州市也有明确规定。去年4月,杭州市规划局《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》中强调,住宅每户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%,超出部分全部计算面积。建筑面积90平方米以下的户型,其设备平台面积不大于3平方米;建筑面积90平方米以上的户型,设备阳台面积不大于5平方米。

  此外,飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米,自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米,窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。不符合以上条件的,按挑出外墙部分的投影面积计入建筑面积并计入容积率指标。

  同时还规定,高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时,花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上。在阳台结构底板内设置花池时,按阳台规定计算花池面积。

  而对于单个阳台的大小,也有了更为严格的规定。根据新规,凹阳台面积不大于8.0平方米且其进深不大于2.4米。以往大家比较喜欢用的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间,无论其名称如何,如果符合上面的条件,则按阳台计算建筑面积;不属于以上形式的,均视为非阳台建筑空间,计算全部建筑面积。

  空间拓展以后难了

  对于跃层、LOFT等创新户型,一开发商坦言,做这样的户型,回报肯定要大于成本,因为这种户型更受购房者青睐。但今后政策不断卡紧,开发商想要钻政策的空子,越来越难了。

  自2010年以来,由于层层加码的房地产调控政策,导致涉“房”的IPO、再融资和重大资产重组等事项基本处于暂停状态,上市房企基本丧失在A股的融资功能,从而也导致在A股上市的招商、金地、万科等房企纷纷赴港上市,寻求海外融资。

  近日,市场传闻A股将放开房地产公司借壳及再融资,同时多家房企因重大事项停牌,至今未复牌。据媒体报道,多数停牌房企涉及再融资或重大资产重组事宜,这也意味着时隔三年之后,房企A股借壳、再融资有望重启。

  多家房企因“重大事项”集中停牌

  这轮停牌潮中最早停牌的是金丰投资。

  7月1日,临时停牌的金丰投资发布公告称,6月28日晚接到控股股东上海地产集团通知,将研究有关涉及公司的重大事项,因此停牌。据媒体报道,上海房企龙头——绿地集团将借壳金丰投资在A股上市。而绿地集团董事长张玉良对外称“有这个可能”,对借壳的事情并未否认。

  这一消息顿时引发连锁反应,接连几天,新湖中宝、迪马股份、宋都股份、荣丰控股等多家房企也因“重大事项”而纷纷停牌,市场猜测此番“停牌潮”与重组、融资有关,同时也引发地产板块连续多天上涨。

  A股市场萎靡不振,并不是融资的好时机。然而,政策的微调,仍然给不少房企带来希望。

  不过一位上市房企高管向记者表示,目前未收到证监会正式文件,但“无风不起浪”,最终结果还是要看这些房企是否能够闯关成功。他表示,既然让房企上市,都是合法的公司,就不能剥夺其上市融资的权利,至于融资价格是否合适,如果市场不认可,那房企也可以像在H股一样选择不上市或不增发。

  保障房企业或率先“通关”

  据了解,除IPO暂缓外,多数房企停牌涉及此前叫停的再融资和重大资产重组。一位知情人士介绍,绿地集团借壳金丰投资,可能会定向增发,将绿地集团变成金丰投资第一大股东,实现借壳上市。此外,其他房企还有定向增发注入相关资产以及直接向资本市场融资的方式。

  上述上市房企高管向记者表示,绿地借壳上市可能是个案,并不具有代表意义,但如果其他房企能通过资本市场直接增发融资,则意味着房企A股融资功能的恢复,其意义更大。但房地产行业深受调控影响,再融资重启也可能存在门槛,并不是每个企业都能成功。

  据媒体报道,与保障房、拆迁房等业务相关的房地产企业将有望率先获准“通关”。而这正与此前中央高层提出的通过推动棚户区改造等方面工作,既改善民生又可持续形成新经济增长点的表述相呼应。

  国信证券、民生证券等券商的房地产分析师认为,由于调控,开发贷趋严,上市融资暂停,房企融资渠道收窄,因此寻求信托等高息融资,总体融资成本逐步上升。而放开资本市场直接融资的通道,有利于维持行业的资金稳定,防范系统性风险,符合让金融支持实体经济的导向,对房企来说是一大利好。

  ★观点PK

  ●看多派

  放开房企A股融资是大势所趋

  中银国际证券分析师田世欣表示,近期多家上市房企以“重大事项”停牌,强化了地产板块重开资产重组和再融资的预期,相信开放合规企业的资本市场融资渠道应该是一个趋势,对板块估值修复有利。

  “房企再融资放开是大势所趋,但可能会有先后,或许保障房、重组类会优先。”东方证券一位分析师表示,虽然中弘股份近期复牌显示与再融资无关,从接触的多数上市房企反馈看,多数公司反映再融资政策的确有些转机。一些企业已开始项目自查,为未来做准备,证监会对此也没有明确否认。

  信达证券研究开发中心研究总监吕立新表示,在国内融资“断水”的背景下,万科、招商之类本已在A股上市,但有融资需求的房企纷纷借壳香港,中小房企则以借壳或IPO登陆港股,导致国内好的潜在上市公司资源严重流失,A股融资功能如不改善,这种情况仍将持续。

  ●看空派

  放开仅是个案并非开闸

  虽然证券业人士大多对“房企A股再融资”开闸寄予厚望,希望能拉动股市从低迷中恢复,但也不乏看空派;同时,记者咨询的多名房企中高层均表示还未收到任何相关的官方消息。

  国信证券分析师区瑞明表示,此前国务院会议明确支持棚户区改造,要求给予政策、资金支持,引发业内猜想监管层将对涉及棚户区改造的项目放开再融资,但支持首次置业、棚户区改造等具体细则和措施并未出台,对房企再融资目前就更不确定。

  “当前市场预期不明,同一个讲话不同利益团体会猜测出不同方向”,另一家证券行业的地产分析师告诉记者,是否放开房企再融资并不是证监会说了算,而代表着中央楼市调控的思路,如此重大的政策转向,监管层的分歧和压力都很大,在中央没有清晰声音出来前,证监会对外只能含糊应对。

  而有地产业内人士表示,即使绿地借壳金丰成功,也只会是个案,不代表房企A股再融资开闸,毕竟当前一线城市房价高涨、土地市场火热,二三线城市房价回暖,楼市调控面临更大压力,即使监管层调控思路转变,楼市调控政策也不会剧烈转向。

  这位开发商还告诉记者,之前户型要拓展空间非常简单,比如随便选一块空间,就说是设备平台,但其实大得足以做一个房间;甚至一套房内设计6个阳台或者露台,但新规有了严格规定之后就行不通了;之前做出层高2.2米以下的空间就可以不用计算面积,赠送给购房者,现在此路也不通了。此外,通过飘窗、花池、阳台等方式拓展空间,现在也很难行得通。

  “像我们这样的户型,今后是越来越难批了,很有可能成为绝版。”而这个理由,已经成为目前一些创新户型对外销售最好的广告语。(记者 吴彩萍)

  新京报记者 袁晓澜 自曾晖

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