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陕西11选5公积金新政加速楼市库存消化

8月31日,住建部等三部委联合发文,再次降低公积金贷款的门槛。文件规定,还清首套房公积金贷款,再次申请公积金贷款购买第二套房的,首付比例降至2成。该政策延续了去年“9·30”新政以来,通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨,也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。   从去年10月9日三部委发文,要求“降低贷款门槛、提高贷款额度和推进异地贷款”以来,公积金对楼市的扶持力度不断加大。比如近一年来,相继有100多个城市出台了公积金新政,公积金贷款利率也数次下调。特别是“

  8月31日,住建部等三部委联合发文,再次降低公积金贷款的门槛。文件规定,还清首套房公积金贷款,再次申请公积金贷款购买第二套房的,首付比例降至2成。该政策延续了去年“9·30”新政以来,通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨,也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。

  从去年10月9日三部委发文,要求“降低贷款门槛、提高贷款额度和推进异地贷款”以来,公积金对楼市的扶持力度不断加大。比如近一年来,相继有100多个城市出台了公积金新政,公积金贷款利率也数次下调。特别是“3·30”新政将首套房公积金贷款首付比例降至2成,二套(还清首套)比例降至3成。

  与“3·30”新政相比,此次公积金政策调整有三个变化:一是二套房(还清首套)公积金贷款首付比例从3成降至2成;二是二套房公积金贷款不再区分普通和非普通住房了;三是北上广深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整。另外,值得注意的是,无论是贷款利率,还是首付比例,目前公积金政策已经与2008年-2009年等同了。

  此次公积金政策大力度调整,主要目的是通过激励改善型住房需求,实现三、四线城市“去库存”。尽管全国商品房销售面积持续回升,但库存压力却难以缓减。截至7月末,全国商品房待售面积比6月末增加了521万平方米,比2014年底增加4000万平方米。库存逆势攀升的根本原因在于“供求错配”,即重点城市楼市需求明显回升(同比增幅在30%左右),推动全国成交面积止跌反弹,但供应和库存却主要集中在600多个三、四线城市。

  同时,三、四线城市常住居民首套房的拥有率较高(多数在90%),且待售库存单套面积较大。因此,无论是降低二套房公积金首付比例,还是不再区分普通和非普通住房,都意在有针对性地加大三、四线城市楼市库存消化力度。只有楼市库存真正消化了,才能提振开发商“拿地”和开工的积极性,扭转楼市“先行指标”——土地购置、开发投资和新开工持续下滑的局面。

  另一方面,在公积金利率已降至历史低位,而几天前再次下调商业贷款基准利率(也到了历史低位)的情况下,站在“金九银十”即将来临的起点上,再次降低公积金贷款首付比例,目的也是为了夯实楼市回升的基础。因为,尽管去年“9·30”新政以来,楼市持续三个季度回升,但进入今年下半年,回升势头有转弱的迹象。

  首先是重点城市楼市成交回落趋势明显。7月和8月份,CREIS监测的30个城市成交面积环比分别下降2.21%和6%。其中,“领头羊”一线城市分别下降1.91%和15%,而重点城市的供应也在8月份下滑了7%。其次,库存在今年5月份首次下降(比4月减少15万平方米)后,连续两个月回升,7月份更是增加了521万平方米。最后,资金面有趋紧预期。进入下半年,银行房贷额度开始紧张,首套房贷利率优惠也开始减少。再加上,近期人民币贬值叠加资本外流预期,资金面紧张对楼市的影响开始显现,市场对“金九银十”的预期也开始谨慎起来。

  除了“去库存”和夯实楼市回升基础外,此次公积金政策调整,也在于全面落实“分类调控、因城施策”,纠偏政策“一刀切”的负面影响。去年“9·30”新政以来,松绑二套房贷认定标准、降低二套房贷首付比例,以及营业税免征期“5改2”,是包括深圳、上海在内的一线城市楼市快速走向火热、投资需求泛起的主要原因。因此,此次政策调整,第一次在公积金上提出差别对待,政策纠偏意味浓厚。

  而且,包括上海、广州、厦门、南京在内的重点城市,由于楼市持续回升,以及前几次公积金新政的实施,公积金可贷额度受到严重冲击。目前,这些城市已经出现了公积金“无钱可贷”和“排队等贷”的局面。为了解决“额度荒”的问题,近期广州和南京已经开始启动“公转商贷款贴息”模式,即由商业银行向市民发放执行公积金利率的贷款,公积金贷款与商业贷款之间的利息差额,由公积金中心向银行支付。

  随着生活水平的提高,人们家中的家具、电器等物品的“新陈代谢”速度也在加快,但“代谢”下来的体积较大的家具如床垫、沙发、衣柜等该如何处理?二手市场不爱要,废品回收站不接收,送人也不受欢迎,直接当垃圾扔掉又觉得可惜,而各地出台的家具以旧换新政策,也因家具厂商面临较为沉重的资金和仓储压力,未能从根本上解决问题。这些现实问题让大件旧家具遭遇了“姥姥不疼舅舅不爱”的尴尬,几乎没有容身之处。

  留之无用弃之可惜

  “前段时间刚把家里重新装修了一下,准备把旧衣柜和儿子的床淘汰掉,买新的。本以为这些旧家具怎么也能卖个几百元,结果却发现根本没人要。”家住北京市海淀区的刘女士告诉记者,“我咨询了几家废品回收站,大部分都说不要旧家具,即使要也给不了几个钱。原因是,旧家具回收不仅不赚钱,还需要回收站支付一笔运费从卖者家中搬出来。后来,我打算送给亲戚朋友,也被婉言拒绝。现在,这些旧家具依然放置在家中,要想扔掉就得花钱请人搬出去。”刘女士无奈地说,虽然这些衣柜的样式已经过时,却并不影响使用,淘汰下来的床也有八成新,扔了实在可惜。

  除了有固定房产的人群外,租房一族也面临着同样的问题。由于北京房价居高不下,已经毕业5年且已娶妻生子的王先生至今仍然租房居住。这些年来,他根本不敢购置家具,原因是住房不固定。刚结婚时,因为房东不提供家具,王先生便购买了一套衣柜和一张新床,结果住了不到3年就需要搬家。“之后租房的房东提供大床,我的床就没地方放了。为了将旧家具处理掉,我把大床和一些多余的小件家具、家电挂在网上出售。结果桌椅等小件家具及部分家电都卖掉了,只剩下那张大床一直没人要。”王先生说,为了把旧床卖出去,他把价格从500元降到了300元,后来又降到200元,但仍然无人问津。最后,他只好把它送给一位同事,还自掏了200元请搬家公司运到同事家。

  记者调查发现,如何处理旧家具,特别是大件旧家具已成为令不少人头痛的难题。

  当废品卖也没人要

  “我把家中淘汰的旧家具扔到楼下的垃圾桶旁边,结果物业人员第二天就找上门来,让我想办法运走,他们表示可以帮我找运输车辆,但运费须我自己承担。”家住北京市大兴区的严先生对记者讲述了他最近处理旧家具时遭遇的麻烦,“物业人员说,清洁人员只负责清理生活垃圾,业主如果需要清理建筑垃圾或旧家具,则需要到物业办理相关手续并缴纳一定的费用。无奈之下,我支付了运费,物业则帮我找来了废品收购站的人,将旧家具拉走了。”

  记者调查发现,废品收购站也并非所有旧家具都要,而是有选择地回收。“老式家具不要,太过残破或太旧的家具也不要,我们只收七八成新的家具。”一位旧家具回收站的人员告诉记者,现在很多来买旧货的人经济条件都不错,所以那些破损严重、品质较低的旧家具根本卖不出去。另外一家回收站的人员表示:“回收到旧家具后我们会直接卖掉,不会对其进行修理或拆分重新利用,这样做的原因一方面是怕麻烦;另一方面是现在的运费和人工费较高,维修和运输成本叠加在一起已经超出了旧家具本身的价值。”

  在回收价格方面,几乎所有的回收站人员均表示,买卖双方须根据旧家具的成色进行协商。“一般八九成新的旧家具回收价约是其原价的一半左右,五成新以下的旧家具基本没人收,这种家具即便卖家让我免费拿走,他还得给我运费。”一位回收人员表示。

  那么,若将旧家具当废品卖会有人要吗?带着这个问题,记者在自家小区附近进行了咨询,几位回收废品的人员均表示不收旧家具。“旧家具几乎没人要,搬着还死沉死沉的。”一位回收废品的人员对记者坦言,“曾有一位家住4层的老主顾要将电视柜卖给我,只要50元,我说不收。最后,他倒贴给我20元,让我帮忙拉走。”

  以旧换新政策未解决问题

  对于各地曾经出台的家具以旧换新政策,消费者刘女士认为,那更像是家居卖场或家具厂家的一种促销手段,消费者并未从中获得太大实惠。“比如将旧家具从家中运到厂家仓库的费用需要消费者自己承担,这是一笔不小的开销,因为厂家的仓库一般都在城市周边地区,距市区较远。最后算下来,运费比商家给出的优惠折扣还高。”刘女士对记者表示。

  记者了解到,对于以旧换新时新旧家具的异地搬运问题,北京市出台的政策是,旧家具的回收地点与新家具的交付地点不一致的,消费者有两个选择:一是找搬家公司将旧家具送至指定仓库,消费者需要支付500元左右的运费;二是选择家具厂商提供的有偿拉取旧家具服务,运费标准是北京四环以内须支付200元,四环至六环须支付运费300元,六环外及外地的运费须双方商议。针对这一政策记者算了笔账:如果消费者需要购买价格为5000元左右的新家具,可享受新家具价格10%的以旧换新补贴,即500元左右。按上述运费标准计算,则消费者实际获得的补贴最多约为300元,最少为0元。

  除此之外,家具厂家还经常搞各种形式的促销活动,如针对某款沙发进行打折,但到底该按原价还是折扣价实行以旧换新补贴则没有统一标准,有的必须按商家制定的标准计算,有的则需要消费者与商家协商决定,但无论怎么算,消费者获得的实惠都极为有限。

  另外,由于回收旧家具后,厂家面临的资金、仓储压力较大,导致一些厂家对家具以旧换新政策的执行并不积极。因此,暂时性的家具以旧换新政策并不能从根本上解决旧家具的出路问题。

  记者视点

  处理大件旧家具须对症下药

  ■岳纲举

  大件旧家具之所以陷入留之无用弃之可惜的尴尬境地,原因是多方面的,一是现代家居格局的更新速度较快,一些家庭几乎是每5年进行一次小装修或家具更换,10年进行一次大装修,这提高了家具的淘汰率;另一方面,目前我国没有统一的旧家具回收途径。因此,要想解决大件旧家具的处理问题,就需要对症下药。

  首先应引导消费者合理消费,降低家具的更新频率。重新装修或搬一次家就更换一批家具恐怕是很多人的惯常做法。但实际上,这种做法不仅会加重经济负担,还会影响身体健康。因为新家具多少都会释放出一些有害物质,反倒是旧家具用起来最安全。

  其次,调整家具制造结构,也可降低家具更新频率。现在的家具款式以板式为主,各个部件用金属配件拼接而成。经过几次搬运后,其结构会不稳定,从而影响使用,这也是造成家具更新频率快的重要原因之一。而传统款式家具多为榫卯结构,虽然运输不方便,但却可以长期使用。

  另外,从家具消费理念上看,当下人们在购买家具时,会更多地看重其功能的实用性和外观的美丽程度,而忽视传承意义。在过去,一些家具如梳妆台可以作为女儿出嫁时的嫁妆,代代相传。如从这个角度出发,引导有条件的消费者在购买家具时,选择更具传承价值的实木或红木材质家具,也可降低家具的淘汰频率。

  综上所述,记者认为,有关部门及行业协会应引导消费者树立环保消费家具产品的理念,家具厂商也应从技术方面入手,保证板式家具结构的稳定,从而降低家具的淘汰频率,免除处理旧家具的烦恼。

  当然,家具的更新换代也是必然的,因此有关部门应多方考虑为旧家具寻找到出路。近两年实施的家具以旧换新政策虽然取得了一定成效,但却并未获得消费者和家具厂家的广泛认可,主要原因在于双方都觉得实行该政策后无利可图:消费者虽然获得了补贴,但却要支付高昂的旧家具运输费用;家具厂家收回旧家具后,不仅要承担仓储费用,还要承担处理费用,无形中增加了运营成本。这些现实问题让家具以旧换新政策遭遇两头不讨好的尴尬。

  同时,重点城市公积金贷款额度也有限制,比如北京和上海家庭最高贷款额度均为120万元,广州和深圳分别为80万元和90万元。在近期房价持续回升的背景下,二套房公积金贷款首付20%的政策基本无望在这些城市“落地”。由此,此次公积金新政完全是针对二线和三、四线城市的出台的。而且,多数二线城市和三、四线城市,由于房屋总价低,公积金贷款上限能够覆盖单套房总价。再加上,这些城市公积金贷款买房的比例也比较高,此次政策调整也有较好的针对性。

  包括此次三部委发布公积金“新政”,再结合近期“限外”政策全面松绑,全国性的楼市政策告别了“3·30”新政以来的“空窗期”。新一轮政策扶持,是在宏观经济前瞻性指标(如PMI)走弱、全球资本市场震荡、人民币贬值和资本外流预期、大宗商品价格暴跌等等冲击下,以及我国“稳增长”基础仍需夯实的背景下来发布和实施的,具有实时性、合理性和较强的针对性,有助于发挥内需在“稳增长”中的积极作用。□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

  其实,在处理旧家具的问题上,我国可以借鉴其他国家的经验。例如在日本,人们可以定期把旧家具丢弃在公共垃圾箱旁,任由路人捡拾。一段时间后,会有专门的垃圾清理人员将剩余的旧家具收走;在加拿大,业主须将出售的二手房打扫干净,并在要出售的旧家具上贴好价签。这样一来,意向消费者在购买房子的同时也可以考虑购买二手家具;德国则出台了关于循环再利用的法律,依据该法律规定,人们淘汰的旧家具一般都会被回收,并由专门的企业生产成家具板材,二次利用;在奥地利,社区会定期组织跳蚤市场,人们可在此进行包括家具在内的二手物品交易;在澳大利亚,慈善机构会定期回收旧家具,再将其拿到二手市场出售,所得资金用于该机构的运转。

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