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广州首套房贷利率降1.40% 市区四大板块最热

广州首套房贷利率降1.40%   广州日报讯 (记者刘丽琴)近日,“金融平台360”发布的4月房贷报告显示,3月30日,中央下发贷款新政,将二套房首付比例下限降至四成,赋予银行二套房贷利率自由定价权,同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成,尺度之大超乎业界预料。   去化周期已在合理区间 预测2016年高库存压力来自外围区域 市区四大板块最热   本专题文:广州日报记者王荔珏   新政落地慢 全国皆然   4月,全国35个主要城市的524家银行中,仅171家银行陆续执行新政,不足总

  广州首套房贷利率降1.40%

  广州日报讯 (记者刘丽琴)近日,“金融平台360”发布的4月房贷报告显示,3月30日,中央下发贷款新政,将二套房首付比例下限降至四成,赋予银行二套房贷利率自由定价权,同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成,尺度之大超乎业界预料。

  去化周期已在合理区间 预测2016年高库存压力来自外围区域 市区四大板块最热

  本专题文:广州日报记者王荔珏

  新政落地慢 全国皆然

  4月,全国35个主要城市的524家银行中,仅171家银行陆续执行新政,不足总数的四成,新政落地速度较为缓慢。尽管如此,银行首套房贷款利率继续表现为稳中有降。4月有57家银行下调房贷利率,33家银行利率上涨,首套房贷利率连续10个月下降。预计受近期大力度降准的影响,迟迟难以落地的“3·30”新政将加速落实,且二套房贷款利率有望出现松动。与此同时,首套房贷利率将进一步下调,优惠利率的数量和优惠力度将继续增加。

  “融360”监测数据显示,北京、上海、深圳、广州、苏州等热点城市首套房贷平均利率明显下降,受此影响,全国首套房贷平均利率在3月的基础上继续下行,由5.76%下调至5.74%。这也是全国首套房贷平均利率自2014年6月以来的第10次下调。由于目前一线城市首套房贷款利率处于低位,下调空间有限,最大降幅仅为0.15%。而与去年同期相比,四个一线城市利率降幅均在1%以上,其中广州降幅最大,为1.40%。对于购房者来说,现在贷款100万元所需支付的利息与去年同期贷款买房相比,大致可节省30万元。

  有银行“反水”回归旧政

  明年广州的住宅新增供应将呈现不均衡的分化格局。据合富辉煌(中国)市场研究中心市研总监冯佩云指出,2016年中心区新货将高度集中于单一板块,竞争将非常激烈,包括广钢新城板块、天河牛奶厂板块、同和板块、海珠西板块等。展望明年楼市的整体走势,合富房地产经济研究院院长龙斌认为,宏观经济仍然处于新常态阵痛期,房地产政策支持力度或会加大,去库存依然是主旋律。料未来刺激楼市消费的政策将包括:按揭贷款利息抵扣个税、首套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房,放宽户籍限制;鼓励购房入户;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;继续回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;购房税费减免。

  政治局新精神

  强调化解库存

  国家统计局12日发布的数据显示,11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增速尚不足去年同期11.9%的“零头”。其中,占房地产开发投资的比重为67.4%的住宅投资增长0.7%,增长几近停滞。

  针对当前中国经济中的关键性问题,14日,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作,研究部署城市工作。会议提出系列有针对性的具体举措,释放出“十三五”开局之年经济工作的一系列重要信号。会议强调要保持经济运行在合理区间。要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

  广州去化周期

  接近合理下限

  对广州楼市而言,由于政策放松、连续降息降准、股市利好等多种因素推动,2015年广州楼市复苏明显。阳光家缘的数据显示,截至11月底,广州一手住宅可售货量为69190套,是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月的水平,接近8~10个月的合理库存周期的下限。

  今年商品住宅

  史上成交最劲?

  根据房价点评网的统计,今年1~11月,广州商品住宅(含商业公寓)成交了10.48万套,仅用了11个月就已经远超2014年全年成交套数,而与成交最好的2013年相比,仅相差3550套。根据今年各月的成交数据,多数月份均在1万套以上,因此预计今年超越2013年巅峰应不成问题。

  明年

  四大金刚

  搅热全城

  广钢新城

  在中心城区,荔湾供应量巨大,竞争激烈,但一盘独大的局面难现,市场将由多方瓜分。在芳村板块,明年有接近1万套新增供应,未来几年将有超300万平方米的供应,其中超六成集中在广钢新城。明年推出的新项目包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府等。

  牛奶厂板块

  天河明年的新货有六成来自奥体中心附近的牛奶厂板块,四大新项目预计货量有3500多套。而天河其他区域则只有零星供应。新项目包括龙湖首开·天宸原著、华润天合、天河公馆以及平安保险项目。

  海珠西板块

  海珠的新货重心将从琶洲往西南偏移,如工业大道、广纸片区板块。预计2016年广纸片区两项目有2000多套新货入市,必成关注热点。新项目包括绿地越秀·海sァ⒃叫恪ば腔愫V橥濉?/p>

  白云同和板块

  白云区2016年可售货量达7200余套,与2015年变化不大。但供应结构将产生较大变化。城西金沙洲板块可售货量大减,而同和板块可售货量将大增。新项目包括越秀·星汇云城、佳兆业·天墅、佳兆业·天御。

  外围增城花都南沙 明年巨量围城

  如今很多新拿地项目的楼面地价已占当前区域售价比例的50%以上,这势必将令未来的产品定价面临巨大压力。举例而言,番禺由于市桥地块的成交,面粉已贵过面包,形势更甚于市区。就新增供应看,今年1~11月,全市九区(除增城、从化外)新增供应减少25%,中心五区(除荔湾外)均呈现新增缩量的走势,番禺区的新增供应更是大幅减少58%,这都将导致市区楼价进一步坚挺并走高。

  合富辉煌研究部指出,虽然广钢新城、广纸板块均为市区难得的大型“旧改”片区,但两大板块的项目却面临同质化竞争。业界普遍认为,广钢新城巨量的供应,加上不菲的地价,都将令其销售面临巨大压力。相比之下,天河牛奶厂板块则由于位处城东,依仗着天河的延续效应,物业价值被认可的程度或会更高一些。此外,值得关注的是,明年广州住宅八成的可售货量集中在外围,外围库存持续增加。据不完全统计,预测明年仅增城、花都、南沙三区的可售货量分别达4.04万平方米、4.03万平方米及2.51万平方米,可谓巨量“围城”。

  同时,另一个值得重视的现象是,限购政策的松动刺激了佛山楼市快速增长,其中与广州相邻的佛山南海区成交增长最显著。2015年1~10月南海区商品住宅成交512万平方米,创近十年以来最高值。目前,佛山楼市政策十分宽松,再加上轨道交通建成,广佛线1期西Xq——燕岗段将进一步打通佛山与海珠区的交通连接,都将“分食”广州住宅市场的消费人群。

  2016仍是楼市消费大年

  ◆目前广州楼市面临着结构性高库存的问题,如何化解外围区域产业人口少的问题,需要引起相关部门的重视

  ◆“地王”周边规划配套尚未十分完善,政府应先把区域价值提升,完善区域配套,然后才出让高价地块

  在宽松的房贷政策催动下,2015年广州住宅交易量价齐升,形势喜人。2016年广州楼市更得益于“十三五”城市发展规划美好前景的激励,将成为住宅消费大年,房价再涨。

  2015年广州市民消化了18万套一、二手房及公寓,购买力惊人,在佛山、清远、中山等周边城市由广州人购买的住宅也超过1万套。如此旺盛的需求,得益于央行宽松的贷款及低息政策。

  2016年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市,供应相当充足,广州市“十三五”城市发展规划,对市民置业给予强有力的信心保证。中心城区珠江新城、琶洲互联网创新集聚区和金融城的“金三角”,外围城区花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽,以及遍布全市各地的重点功能区多点支撑,将积聚大量产业人口,改善交通、教育、商业配套条件。规划先行,产业人口跟上,新一轮的购房热潮将出现在明年。

  4月,广州有6家银行下调了首套房贷款利率。其中,汇丰银行的8.8折利率重出江湖,渤海银行下调至9折,建设银行及招商银行下调至9.3折,兴业银行及浦发银行下调至9.5折。而多家银行下调利率使得广州进入全国利率最低10大城市行列。

  值得一提的是,广州的银行在二套房新政的执行上出现了“反水”。新政下发后的半个月时间内,广州已经有多家银行开始执行二套房首付四成这一政策,然而,近日多家银行回归旧政策,多数银行的二套房首付均为最低七成,新政并没有在广州真正落地。业内人士认为,在降准的影响下,银行保守的态度或将转变。

  广州限购、限外、限贷调控措施执行多年,都未能遏止房价及交易量的上升。相反,每年会有1万套以上的住宅交易量流失到周边的佛山、清远、中山等市。建议修改限购政策,仅对中心城区限购,而解除番禺、花都、南沙、黄埔的限购、限外、限贷,引导中心城区居民向外围城区疏散,满足三大战略枢纽及重点功能区的新增产业人口的住房需求。

  城市价值提升,以及开发成本高涨等因素,将推动2016年广州房价上涨。这几年广州土地价格上升速度很快,土地成本拉升房价,估计明年整体房价平稳上升10%左右。[作者:黎文江,合富辉煌(中国)首席分析师]

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