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绿地655亿借壳金丰投资 重点二线城市或迎新一轮政策收紧

去年6月底停牌至今的金丰投资 (600606,SH)重组方案最终出炉。公司拟通过资产置换和发行股份购买资产的方式进行重组,其中金丰投资拟置出资产预估值23亿元,拟注入绿地集团100%股权预估值达到655亿元,公司股票将于今日复牌。   据了解,此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次重组并购,重组如果完成,地产巨鳄绿地集团将通过借壳方式实现A股上市。业内分析认为,成功上市后,绿地集团的市值将跃居行业第二,仅次于万科。   18日,国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房地产价

  去年6月底停牌至今的金丰投资 (600606,SH)重组方案最终出炉。公司拟通过资产置换和发行股份购买资产的方式进行重组,其中金丰投资拟置出资产预估值23亿元,拟注入绿地集团100%股权预估值达到655亿元,公司股票将于今日复牌。

  据了解,此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次重组并购,重组如果完成,地产巨鳄绿地集团将通过借壳方式实现A股上市。业内分析认为,成功上市后,绿地集团的市值将跃居行业第二,仅次于万科。

  18日,国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房地产价格涨幅明显扩大。与上月相比,70个大中城市中,62个城市上涨,比上月增加15个,价格涨幅环比最高涨幅为5.4%,最低为下降0.7%。值得注意的是,这是继2014年1月以来新建住宅价格再次出现62个城市全面上涨。

  对此,业内人士表示,随着去库存政策的持续,3月房价量价齐升,大多数城市房价出现上涨,但分化的趋势依然明显。同时,因一线城市的收紧,部分投资资金撤出一线城市,进入二线城市,促使部分二线城市价格涨幅超越一线城市。因此,重点二线城市或迎来新一轮政策收紧。

  部分接受 《每日经济新闻》记者采访的投资人士表示,绿地借壳上市短期内或能提振长期低迷的地产股,地产股有望展开反弹。此外,大盘或许也将因此受益。

  655亿元创重组纪录/

  据重组预案介绍,金丰投资本次重大资产重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成。首先,公司以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换,拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接,拟置出资产的预估值为23亿元。

  在置出资产后,金丰投资将向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权,其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分发行价为每股5.58元,合计发行约113.26亿股,经预估,拟注入资产的预估的总价值为655亿元。

  据了解,此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次,打破了正在进行中的北京信威通信借壳中创信测的268亿元纪录。

  交易完成后,上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近、且均不超过30%,这些股东中没有能够单独对上市公司形成控制关系。

  因此,交易完成后,上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。预案还披露了相关财务数据,截至2013年9月末,绿地集团总资产为3088.79亿元,归属于母公司的所有者权益为348.27亿元。

  市值或仅次于万科/

  据同花顺数据显示,目前地产界市值排名第一的龙头股万科A最近一个交易日的收盘价为7.76元,总股本为110.15亿股,总市值约为855亿元。如果只是比较绿地集团目前100%股权655亿元的价值看,绿地相比万科在市值上还有近200亿元的差距,但市值已跃居行业第二。

  不过,对于此次重组后的地产行业格局,兰德咨询总裁宋延庆则表示,成功借壳金丰投资意味着绿地A、H上市平台已全部打通。接下来,预计绿地会发行一些定向募股、公司债,相信会对公司资金面会有非常正面的作用。在经营业绩方面,绿地今年有望赶超万科成为行业第一。

  根据绿地此前的销售计划,今年的销售目标是2400亿元,较前一年增长50%。而如果绿地借壳金丰的预案获最终通过,对其销售规模的最终实现,无疑会有较大的推进作用。与此同时,根据张玉良此前接受《每日经济新闻》记者采访透露的信息,绿地已连续多年净资产收益率超过20%。

  在已上市的地产企业中,上述净资产收益率属较高水平。如绿地凭高净资产收益率获资本市场认可,那么对推动房地产上市公司整体提升净资产回报,无疑会有一定激励作用。

  地产股或展开反弹

  去年6月底,在金丰投资宣布重组停牌之后,关于绿地计划借壳的传闻就流传于坊间。广州创势翔交易部总经理章亚东告诉记者:“绿地借壳金丰投资算是情理之中,基本符合市场预期,一方面是因为金丰投资和绿地都同属于上海国资系统,属于系统内的上市平台整合;另一方面,金丰投资体量小,重组程序容易操作。在借壳后将具备地产主业及其他多元业务的概念,股价无疑将被爆炒。”

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,3月绝大多数城市房价环比上涨,上涨城市个数比上月大幅增加,总体涨幅扩大。发布的数据显示,3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有55个,比2月份增加22个;二手住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有47个,比2月份增加23个。

  刘建伟指出,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二三线城市房价走势相对平稳。

  值得注意的是,3月部分二线城市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平甚至超过一线城市涨幅。3月新建住宅方面,厦门环比上涨5.4%,合肥环比上涨4.6%,南京环比上涨3.5%,杭州上涨2.3%,天津上涨2.2%,福州、无锡上涨2%。而一线城市方面,北京环比上涨3.3%,上海环比上涨4.3%,深圳环比上涨3.7%,广州环比上涨2.9%。

  中原地产市场总监张大伟表示,2016年3月,一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市,40城新房成交量创七年来新高,21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。

  张大伟指出,随着销售情况持续好转,重点城市库存积极回落。20个监测城市中,19个城市3月库存较去年末有所减少,杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看,3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短,合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月,市场短期内严重供不应求。

  的确,上海易居研究院发布的最新报告显示,截至2016年3月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米,环比减少1.3%,同比减少6.2%。其中,22个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大,跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%,库存出现了明显不足。

  张大伟表示,库存大幅减少的原因,一方面是由于当地市场成交表现良好,而房企后续工程供应尚难跟上,另一方面,因价格的变动,促使部分地区出现捂盘惜售的现象。

  张大伟表示,房地产市场已经进入新常态,即在部分城市上涨迅速的情况下,大部分三四线城市的库存压力依然非常大。因此,政策方向不再是单向宽松,而是双向的托底盖帽。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,在一线城市房价偏高、政策收紧的背景下,部分投资投机资金开始撤出一线城市,转而进入二线城市。但这种非刚性需求的市场,增加了部分二线城市政策收紧的风险。这意味着,部分重点城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

  张大伟也指出,3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢,后续市场不仅面临自然回调压力,沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。政策的短期效应已见,市场将逐步进入调整。“3月末沪深两地的中原报价指数均跌破50%,即报价下跌房源已经超过上涨房源。”

  金丰投资在预案中表示,通过本次交易,公司将拥有世界500强企业绿地集团100%股权,转型成为国内房地产行业领军企业,且同时具有房地产延伸行业及能源、汽车、金融等多元化业务作为辅助支撑,形成综合性大型产业集团。

  广东泽泉投资董事长辛宇谈到,“绿地借壳重组事件将在短期内大幅提振地产股整体股价的走势。一方面,地产股股价在前期长时间压制后,此次重组形成利好将大幅修复股价;另一方面,从二级市场投资者心理角度看,绿地敢抛出借壳方案,无疑让市场对于地产股未来的政策预期开始向好,地产股短期内反弹的机会很大,并可带动大盘上涨。”

  的确,近段时间除上海、深圳发布了收紧政策外,廊坊表示实行住房限购和差别化住房信贷政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且限购客户购房首付款比例不低于30%。

  此外,3月25日,南京、武汉分别发布收紧政策。南京表示,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。武汉方面,发布公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外,武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%,并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数,系数普遍下调了0.2至0.5不等。

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