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越秀崛起楼宇经济群 被戏称乡村别墅

在广州市越秀区这一小小33.8平方公里的行政区域,密布着338栋重点楼宇,这338栋重点楼宇占地面积仅1.08平方公里,却演绎了“平均每栋楼营收11.33亿元、平均每平方公里产税131.35亿元”的财富传奇。   在广州土地资源最为狭窄的行政区域中,创造了税收单产高达全市262倍记录的楼宇经济群现象是怎样形成的?338栋楼宇群现象背后又有怎样的财富密码?南方日报今天起将推出“越秀楼宇经济”系列观察,解码财富背后的区域经济转型探索。   近日召开的越秀区楼宇经济发展会议上透露一组数据:越秀区33

  在广州市越秀区这一小小33.8平方公里的行政区域,密布着338栋重点楼宇,这338栋重点楼宇占地面积仅1.08平方公里,却演绎了“平均每栋楼营收11.33亿元、平均每平方公里产税131.35亿元”的财富传奇。

  在广州土地资源最为狭窄的行政区域中,创造了税收单产高达全市262倍记录的楼宇经济群现象是怎样形成的?338栋楼宇群现象背后又有怎样的财富密码?南方日报今天起将推出“越秀楼宇经济”系列观察,解码财富背后的区域经济转型探索。

  近日召开的越秀区楼宇经济发展会议上透露一组数据:越秀区338栋重点楼宇占地面积仅1.08平方公里,实现营业收入3829.41亿元,占该区营收总额42.26%,平均每栋楼营业收入约11.33亿元;纳税总额141.86亿元,占越秀区总税收的47.98%;吸纳就业人员38.36万人,占该区从业人员总数的42.74%。

  “楼宇经济群”现象的背后,是越秀区大力发展楼宇经济,向空间求发展、向楼宇要效益,探索中心城区加快经济转型升级、实现可持续发展的新探索。

  越秀区方面介绍,楼宇经济是越秀区总部经济和现代服务业发展的主要形式,在越秀区土地建设强度高达90%、土地资源比较紧张的情况下,强化经营空间理念,大力发展楼宇经济,提升经济“容积率”,是越秀区新型城市化发展的重要抓手。越秀区通过大力发展楼宇经济,进一步拓宽越秀城区发展空间,促进高端要素在越秀的集聚,提升城区发展品质,努力探索出一条中心城区加快经济转型升级,实现可持续发展的新路子。

  楼宇经济创富效益高重点楼宇营收年均过10亿

  统计数据显示,2012年,越秀全区338栋重点楼宇营业收入3829.41亿元,占全区营业收入总额的42.26%,平均每栋楼营业收入约11.33亿元;纳税总额141.86亿元,占越秀区总税收的47.98%。338栋重点楼宇的占地面积1.08平方公里,实现税收密度达131.35亿元/平方公里,为越秀区平均水平的15倍,广州市平均水平的262倍。

  其中,纳税过亿元楼宇35栋,纳税总额占越秀全区税收的三成。以中华国际中心为例,其占地面积3739平方米。2012年纳税数额5.24亿元,税收密度达1400亿元/平方公里,相当于每平方米产税14.0万元。

  据了解,在越秀区338栋重点楼宇中,年营业收入超100亿元有5栋,年营收超10亿元(含超100亿元)有74栋,而年营业收入超过1亿元(含超10亿元)的楼宇有197栋,占重点楼宇数接近六成。从纳税来看,338栋重点楼宇为越秀区域经济带来的税收总额达142亿元,占据越秀全区税收总额的48%。其中,年税收超过1亿元的楼宇有35栋。

  值得注意的是,楼宇中的民营企业数量众多,达到9840家,占楼宇法人单位总数的86.57%,实现营业收入2171.23亿元,占重点楼宇营业收入总量的56.70%,成为楼宇经济的重要组成部分。

  产业集群带动明显商贸服务金融业成主力军

  根据越秀区楼宇经济规划内容显示,越秀区内338栋重点楼宇营业收入的行业分布集聚度较高。批发和零售业营业收入达到2015.55亿元,占重点楼宇营业收入总额的52.63%;其次是租赁和商务服务业,营业收入437.54亿元,占重点楼宇营业收入总额的11.43%;排第三位的是金融业,营业收入418.86亿元,占重点楼宇营业收入总额的10.94%。

  重点楼宇中的企业法人单位也相对集中,产业特征比较突出。338栋重点楼宇中集中了11736个法人单位,占全区法人单位的38.74%,平均每个楼宇有近35家法人单位。

  越秀区经贸局方面介绍,信息、科技、服务和贸易等现代产业发展在不同楼宇集聚、形成产业集群与几方面因素相关:一方面,市场发展规律所趋,现代服务业具有占地面积小、高知识和高技术含量的特点,与土地资源有限、地价昂贵的中心城区楼宇经济规律相符;另一方面,越秀区因势利导,积极推进产业引导和规划,推动楼宇经济发展带动产业集群效应。按照越秀在全市“123”功能布局中“都会区核心”的规划定位,越秀区主抓金融、商贸、文化创意、健康医疗4大主导产业发展,积极推进“一核五区”(详见注解)产业新格局。因此,在楼宇经济政策上鼓励各楼宇围绕主导产业招商、推动产业链招商,以进一步促进高端产业在越秀区的集群效应。

  据了解,目前在越秀区的城市空间功能组团布局中,文化商贸金融功能组团共有重点楼宇128幢,现代产业发展功能组团共有重点楼宇137幢、生态休闲功能组团共有重点楼宇11幢、滨水文体休闲功能组团共有重点楼宇62幢。

  每年超1亿助推楼宇经济重大项目重点企业设“代办代跑”制度

  为进一步推动楼宇经济又好又快发展,越秀区近年来出台了一系列政策加速楼宇经济的快速发展。包括制定了《越秀区促进楼宇经济发展试行办法》,编制了《越秀区楼宇经济发展规划》,每年设立不少于1亿元用于支持楼宇经济、总部经济、新兴产业发展,建设区行政服务中心和企业服务中心,推进“并联审批”、“网上审批”,建立重点企业、重大项目行政审批“代办代跑”制度等,为楼宇经济加快发展提供良好政务环境。

  此外,还设立了重点楼宇的服务工作,采取上门座谈、开通楼宇服务热线等形式,为楼宇、企业争取更多、更大的政策支持,并及时了解掌握楼宇发展现状和问题困难,提供有针对性的定制服务。

  越秀区经贸局方面介绍,下一步,越秀将进一步加强楼宇的软、硬件升级改造。硬件方面,将结合区域产业功能规划、楼宇企业分布等情况,打造一批“文化产业楼”、“信息服务楼”、“高端商贸楼”、“金融楼”、“物流楼”等主题鲜明的楼宇,提高企业集聚度,使楼宇成为企业发展壮大的加速器,形成规模效益;软件方面,将打造一站式的楼宇经济服务平台,通过建立越秀区楼宇经济智慧地图系统,全方位收集和立体化展示商务商业楼宇的分布、面积、出租率、入驻企业、服务配套以及交通停车引导等资料,为楼宇、企业和个人提供和发布租售等相关信息,以智能手段提升楼宇经济的招商引资和精细化管理服务水平。

  注解:越秀区“一核五区”产业格局:北京路文化核心区和环市东智力总部区、流花时尚品牌运营区、黄花岗科技园创意及网络经济区、东山口健康医疗区、沿江路金融商务区。

  ■解读

  提升经济“容积率”

  再造越秀经济新优势

  楼宇经济是以商务楼宇为主要载体,通过租售引进现代服务企业,从而培植新的经济增长点,促进区域经济发展,以体现集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。越秀区经贸局方面介绍,早在1999年,越秀区就在全国率先开辟“写字楼高新技术产业”发展模式,提出发展都市产业战略。这一试点—黄花岗科技园发展至今,在信息服务业、创意产业、健康产业等战略性新兴产业领域已初具规模,形成了一批具有特色的专业楼宇和功能配套的楼宇群,为越秀区发展楼宇经济积累经验打开思路。而真正形成越秀独有的“楼宇经济群”现象,与越秀区经济基础和商贸业、及各种优势资源聚集优势分不开。

  越秀区的经济总量一直位于广州市各行政区前列。根据广州市统计局发布的数据显示,2012年,越秀区经济总量位于全广州第二,超过2000亿元。目前,越秀区二、三次产业结构为2.81:97.19,现代服务业的比重超过65%,且以现代服务业为代表的第三产业在国民经济中的地位持续提高。这些经济基础及越秀在广州最早提出“退二进三”的发展战略等,为楼宇经济发展提供了良好的经济条件。

  另外,越秀区作为广州千年商都的核心,其商业氛围浓厚,区内历史、文化、教育、医疗、人才等各种优质资源高度聚集,这些独特的区域资源优势也为楼宇经济的发展提供了相对完整的产业链和产业配套环境。

  在越秀区看来,楼宇经济是越秀区总部经济和现代服务业发展的主要形式,在越秀区土地建设强度高达90%、土地资源比较紧张的情况下,发展楼宇经济,向空间求发展、向楼宇要效益,提升经济“容积率”,是加快中心城区经济转型升级,实现可持续发展的新探索。

  就越秀区的战略布局和经济发展思路来看,楼宇经济的又好又快发展,对于拓宽越秀区城市发展空间、集聚高端要素资源、加快经济结构调整和提升城市品位均具有重要意义。一方面,楼宇经济变城区平面发展为立体发展,提升了城区单位面积的产出、城市产业的质量,丰富了城市的产业形态,实现了土地资源的高效利用与再开发,一定程度上拓展了城市的发展空间;另一方面,企业在商务楼宇的集聚发展,将催生大量的信息服务、咨询服务、中介服务、金融服务、物业服务等高端要素需求,进而带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展,有利于促进这些高端要素在区域内集聚,从而促进现代服务业发展,加快区域经济结构的优化。

  “我们这个项目最大的优点就是树多,水多。”融科千章墅的销售人员告诉记者。然而,在走访过程中,却不断有村民告诉记者,“谁买谁上当,你看看,这里的环境有啥好的,臭水沟不说,还到处都是垃圾、渣土。”村民还抱怨,紧挨机场,“差不多五分钟一趟,白天看电视都影响信号,晚上也休息不好”。

  近日,记者实地探访了这个位于东北五环外的北京融科阳光房地产开发有限公司旗下的融科千章墅项目,规整的户型设计、较大的赠送面积、高达60%的绿化仍难掩项目周边配套缺失的缺憾。周边没有像样的餐馆、超市,最近的商圈和医院都在8公里以外。即便宣传的再好,“远水解不了近渴”。加之只有一班924路公交通过,该项目被戏称,典型的“乡村”别墅。

  二期开盘两月有余 销售不足1/6

  “紧邻小中河及河畔百米景观带,北临4000亩体育公园,南瞰荷花塘清秀景致。咫尺首都机场T3号航站楼,20分钟触及城市核心生活圈。”融科千章墅的销售人员不停地告诉记者这样的宣传语,并表示该项目最大的优势就是树多,水多。

  同时,记者在宣传资料中,还看到各种各样诱人的宣传条件,比如医院、比如学校、比如各种精美的园林设计。在北京当前楼市“一房难求”的情况下,如真能达此效果,那该项目必然火爆异常。

  然而,14日,记者前往该项目实地探访,偌大的售楼中心除了几个前台服务人员,一位销售人员正为两位到访者讲解外,不见其他踪影。问及原因,另一位销售人员告诉记者,“今天天冷”。随后,该销售还表示,现在销售很快,“昨天来了50多个看房,当场成交了6套”。

图注:偌大的售楼处仅有一个销售人员正为两名看房者讲解

  记者查询北京市住房和城乡建设委员会官网显示,千章墅嘉园二期在8月3日拿到预售证后,8月9日开盘至今两月有余,批准销售套数为139套,已签约的仅21套,不足1/6。记者同时注意到,于2012年7月21日拿到预售证的一期,批准套数为99套,至今签约78套,仍未售罄。

图注:北京市住建委显示融科千章墅二期批准销售套数

图注:二期签约套数(截至10月15日记者查询)

  户型规整 卧室略显局促

  融科千章墅的销售人员介绍,项目采用人车分流。共有250平、390平、450平三种户型,其中前两种较后一种销售快。除了正常的使用面积,还会赠送200平左右的面积。同时,赠送私家车库、两个产权车位、私家电梯。其中,二期车库层高5.7米,可通风采光,电梯宽1.4米。

  记者随后参观了390平和450平的样板间,外立面全部采用葡萄牙进口的米白色大理石。均为南北朝向,户型较规整,但两种户型设计并无明显区别,大同小异。同时,大概为了追求楼梯的气派,卧室的空间牺牲了不少,略显局促。

  水、陆、空齐干扰 被戏称“乡村”别墅

  “买别墅绝对不是你的钱够了就可以胡乱买的,没有社区配套、没有安保系统、交通不便、孩子上学这些都是问题。”以为记者是来买别墅的,一位村民如此“告诫”记者。

  通往别墅项目的窑管路(东西方向)和通顺路(南北方向)交叉口(距离项目大门口大概400米左右)旁,三个拉黑活儿的村民向记者表示,这个口没有红绿灯,经常会撞车。“一会儿你去别墅的这个窑管路,就两丈宽,还每天过大卡车,尤其到了晚上八九点更多,都是黑车,拉垃圾和渣土的。”

图注:窑管路(东西方向)和通顺路(南北方向)交叉口各种车车来车往

  “你看到那个千章墅的大广告牌没?原来那下面是个大垃圾坑,现在开发商把这种点草掩盖了,为了打广告。”说话间,一位附近村民赶着一群羊群经过。村民说,这些羊群每天就在别墅旁的草地上放养。

图注:放羊老人身后400米左右即为千章墅项目 羊群刚从别墅旁的村庄喂养过

  沿着窑管路朝别墅方向走,在千章墅项目旁边,一条南北走向的河流,村民说是小中河。项目宣传的“水多”难道就是这?已经快要干涸的河流、两旁杂草丛生、河里都是污泥、站在桥上,一股臭味迎风飘来。

图注:快要干涸的河流、两旁杂草丛生、河里都是污泥、臭味不断迎风袭来的小中河(紧挨千章墅)

  至于一路走来,路上、路两旁垃圾随处可见,村民称,从来没有人过来清理,等堆了看不下去了,就直接点火烧了。千章墅二期在建旁边堆的垃圾,旁边其他项目的小保安称,“来了两个月了,从来没见有清理过。”

图注:距离二期在建项目百米左右的垃圾堆

  附近村民还告诉记者,以后要真是买到这里住,到时连休息都休息不好,“在航道上,每天这么多飞机要飞,不说白天信号受干扰,晚上嗡嗡的响声让人都睡不好。”记者观察,平均每五分钟都有飞机飞过。关于航道的问题,销售人员则表示,经过的都是临时航线,没有固定的,影响不大。

图注:不时有飞机飞过

  交通:

  自驾路线

  二环

  沿二环路至西直门桥上首都机场高速公路,从香河园桥上京平高速向东行驶至楼台桥进入六环,在英各庄桥从高速通州北关出口出,右转在北窑上桥右前方转弯进入通顺路,沿通顺路行驶740米右转再行驶290米即到。

  三环

  沿三环路至三元桥,上京密路行驶至四元桥进入首都机场高速公路,从四元桥上京平高速向东行驶至楼台桥进入六环,在英各庄桥从高速通州北关出口出,右转在北窑上桥右前方转弯进入通顺路,沿通顺路行驶740米右转再行驶290米即到。

  四环

  沿四环路至小红门桥上首都机场高速公路,在将台路上京平高速向东行驶至楼台桥进入六环,在英各庄桥从高速通州北关出口出,右转在北窑上桥右前方转弯进入通顺路,沿通顺路行驶740米右转再行驶290米即到。

  五环

  沿五环路至来广营桥上首都机场高速公路,在北皋桥上京平高速向东行驶至楼台桥进入六环,在英各庄桥从高速通州北关出口出,右转在北窑上桥右前方转弯进入通顺路,沿通顺路行驶740米右转再行驶290米即到。

  地铁

  宣传的地铁6号线、地铁八通线最近,但是到了地铁线通的最端处,仍均需倒乘公交或打车。记者从地铁东直门站打车到该项目,高速费15元(单程),司机共收取135元,共用30多分钟。

  公交

  记者实地查看,只有一趟距离该项目大概500米的924路(首车4:40,末车19:30,土桥村至顺义南彩)公交线路,而且站牌随意挂在一个电线杆上,被旁边的一个其他别墅项目的宣传牌衬托的更加不明显,找起来相当费劲。

 

图注:仅有一趟924公交线路 站牌挂在电线杆上 上面为某别墅大幅广告牌

  医院

  距离项目宣传的那些稍微大点儿的医院,最近的新华医院也在8公里以外。最近的社区服务所也要2公里左右。记者走了一段距离,只发现一家名为北京天天康顺大药房的药店。

  1.8公里

  张辛社区卫生服务站

  2.1公里

  徐辛庄卫生院

图注:附近仅有的一家药房

  超市

  从项目出来,沿着窑管路(东西方向)直行400米左右即是北窑上村,旁边一家名为福兰德便利超市的便民小超市,沿着通顺路(南北方向)直行,记者再没找到其他超市。销售人员告诉记者,可以驱车去顺义新城、通州新城等购物,但最近的也在8公里以外。

图注:最近的一家便民超市

  餐饮

  记者实地探访中,没有发现一家稍微上档次的餐饮点,旁边的夹在在钢材店等均为常规小饭馆。记者走了几百米,除了驴肉火烧等小餐馆,稍微好点儿的就是一家李姓人家开的熏肉大饼家常菜的饭馆,然而临近晚饭点(五点),不见有什么人。附近的村民告诉记者,4公里以外才有中上等的餐饮服务。

图注:相较旁边驴肉火烧等小饭馆 稍微大点儿的餐馆

  学校

  销售人员告诉记者,千章墅会相应配建学校,离千章墅最近的学校为爱迪国际学校。记者通过查询了解,如果自行乘公共交通抵达,距离34公里,时间大致2小时左右。其他最近的学校也在2公里以外。

  2.2公里

  潞州中学

  2.2公里

  北京哈罗英国学校

  2.7公里

  葛渠小学

  2.0公里

  七彩阳光艺术幼儿园

  2.7公里

  葛渠小神童双语幼儿园

  而站在城市发展和提升的角度,发展楼宇经济,可以突破广州中心城区空间承载力不足的“土地极限”。建设一批交通便利、基础设施完善、服务配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇,利于旧城更新,改善整个城区的形象、提升城市品位、营造优质的商务环境等。同时,引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到楼宇中落户,可以不断提升城区的服务能力和带动作用,大大改善城市的投资环境,从而凸显城市的魅力、活力与潜力。

  专题撰文:岳茂轩

  至于银行、通讯营业厅、宾馆、美容院、KTV等这些均在附近找不到。(记者 张金凤)

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